Dr. Hetmeier Immobilien empfiehlt vermietete Immobilien und Baudenkmäler als seriöses Steuerspar-Modell
Wer zahlt schon gerne Steuern? Vermögende Deutsche entwickeln bekanntlich viel Energie, wenn es darum geht, Steuern zu sparen und dem Finanzamt ein Schnippchen zu schlagen. Doch manche der von der Finanzindustrie angedienten Steuerspar-Modelle schrieben in den vergangenen Jahren tiefrote Zahlen. Geschlossene Immobilien-Fonds, Beteiligungen an Container-Schiffen, Film- und Medien-Fonds hatten oft kein durchdachtes Konzept. Sie bescherten Anlegern nicht nur steuerlich hohe Verluste. Mancher Initiator musste den Gang zum Insolvenzrichter antreten. Für die Anleger blieb meist nicht viel übrig. Vermietete Immobilien geraten daher als klassisches Investment und seriöses Instrument zur Steuer-Optimierung wieder stärker in den Focus.
"Eine Immobilie zur Kapitalanlage sollte sich auch vor Steuern rechnen. Wenn das gewährleistet ist, darf man sich über viele Optionen freuen, die das Steuerrecht dem Grundeigentümer anbietet, um seine Steuerlast zu senken", meint Maklerin Dr. Marita Hetmeier aus Dortmund. "Wer mit Immobilien Steuern sparen möchte, sollte sich allerdings mit den Grundzügen der Besteuerung von Immobilieneinkünften vertraut machen. Das ist weniger kompliziert als viele annehmen", sagt Dr. Hetmeier und nimmt Anlegern die Angst vor dem oft gescholtenen deutschen Steuerrecht.
"Im Grunde ist es ganz einfach. Mit einer vermieteten Immobilie erzielen Sie Mieteinnahmen, die Sie versteuern müssen. Gegen Ihre Einnahmen rechnen Sie Ihre Ausgaben. Die heißen im Steuerecht Werbungskosten. Dazu gehört etwa die Abschreibung auf die Gebäudeanschaffungskosten, bei gebrauchten Immobilien etwa achtzig Prozent des Kaufpreises, die auf vierzig oder fünfzig Jahre, sprich: mit 2 oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden können. Ferner kann der Anleger die jährlichen Schuldzinsen zur Finanzierung der Immobilie geltend machen sowie Erhaltungsaufwendungen, also Renovierungskosten, die ihm im Veranlagungsjahr für die Immobilie entstanden sind. Wenn die Ausgaben höher sind als die Mieteinnahmen, entsteht ein negatives Einkommen. Diese negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können in der Steuererklärung von anderen Einkunftsarten abgezogen werden und vermindern so das Arbeitseinkommen oder Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit."
Besonders interessant seien Sonderabschreibungen, wie sie das Steuerrecht etwa für Baudenkmäler vorsehe. "Investitionskosten für eine denkmalgerechte Renovierung können nach Bescheinigung des Denkmalamtes auf zwölf Jahre mit neun Prozent per anno in den ersten acht Jahren und sieben Prozent in den folgenden vier Jahren abgeschrieben werden. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie hochwertig renoviert und seine Kosten so auf zwölf Jahre verteilt, mindert seine Steuerlast gleichmäßig und spürbar und kann nach Ablauf der Sonderabschreibung die Immobilie steuerunschädlich verkaufen. Das ist eine grundsolide Sache und für Anleger mit hoher Steuerlast sehr lukrativ."
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